Le 19/01/2010     Source: ACTUALITES

Nouveau décret portant organisation des agences immobilières

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35.000 agences immobilières existent au niveau national. 10% travaillent dans l’informel. 800 sont affiliées à la FNAI, dont 400 uniquement sont à jour de leur cotisation. Béjaïa : 250 agences, dont 40% sont dans l’informel. Constantine : 150 agences. 95% des agences seront contraintes de mettre la clé sous le paillasson une fois le décret appliqué. Sétif : point de statistiques pour dénombrer le nombre exact des agences! QUESTION : quelle est la situation des agences immobilières en Algérie? Pas besoin d’être devin pour dire : l’anarchie y règne. L’organisation fait défaut. La confirmation vient de la bouche même des professionnels…mais aussi des pouvoirs publics. Le constat est amer. L’ACTIVITÉ EST AU PLUS MAL : Fraude, mensonge, fausses déclarations, escroquerie, arnaque et tutti quanti sont, aux dires des professionnels en la matière, les pratiques on ne peut plus dommageables qui caractérisent l’activité d’un agent immobilier. Le dindon de la farce ou plutôt… la victime est sans contexte le client et qui dit client dit citoyen. Pour savoir plus sur les rouages de cette activité, nous nous sommes rapprochés des premiers concernés. Et là, tenez-vous bien, le paysage n’est guère enchanteur. L’image est hideuse. Zoom sur un univers pas comme les autres Les agences immobilières. LE ROYAUME DE L’ANARCHIE ET CONSORTS… Abdelkader Bentchakal, vice président de la Fédération Nationale des Agences Immobilières (FNAI), organisation affiliée à l’Union Générale des Commerçants et Artisans Algériens (UGCAA), soutient mordicus que : « La situation des agences immobilières avant la parution du décret exécutif fixant la réglementation relative à l’exercice de la profession d’agent immobilier était confuse ». « L’anarchie y règne en maîtresse des lieux. C’est le black-out total. L’escroquerie est la bien-aimée de certains agents. La transparence est l’épidémie qu’il faut éviter. L’arnaque est devenue monnaie courante ». Sauf que le mal semble être plus profond, et l’informel gangrène cette activité. C’est de l’aveu même de ce responsable : « Il y’a beaucoup d’agences immobilières qui travaillent dans l’informel », a soutenu notre interlocuteur, et de préciser toutefois : « Que ce sont les agences qui ne font pas partie de notre Fédération (FNAI). Or celles qui travaillent sous notre tutelle sont toutes détentrices d’un registre de commerce, d’un bulletin d’addition. Selon lui, le nombre des agences immobilières enregistées au Centre National du Registre de Commerce (CNRC) jusqu’à 2008 est de l’ordre de 3 500 agences. Sur ce nombre il y a quelques 800 qui sont affiliées à la FNAI. « Malheureusement seules 400 agences sur les 800 sont à jour de leur cotisation », a-t-il regretté, non sans indiquer que : « 10% des agences travaillent dans l’informel ». Et ce n’est pas fini: Il y a des agences qui n’ont pas de locaux mais qui travaillent, des agences détentrices d’un registre du commerce mais qui n’ont pas de locaux, il y a même celles qui n’existent que sur le papier. Pis encore, des transactions sont faites dans des cafés et autres lieux publics. Face à cette situation, des plus déplorables, la Fédération Nationale des Agences Immobilières n’est pas restée les bras croisés. Et pour cause, nous avons essayé de trouver le cadre adéquat pour que ces agences travaillent de manière règlementaire : les démarches ont été entamées depuis 1998 auprès des pouvoirs publics à savoir les ministères de l’Habitat et du Commerce. Notre initiative a eu un écho favorable auprès des pouvoirs publics qui ont enregistré nos doléances d’où cette décision de promulguer une loi qui aura pour tache de régir notre activité et par ricochet mettre de l’ordre. DÉCRET, LE MESSIE TANT ATTENDU… La Fédération Nationale des Agences Immobilières est catégorique : « le décret portant organisation des agences immobilières est un acquis considérable », nous dira Abdelkader Bentchakal, vice- président de la FNAI. Et de justifier d’avantage : « depuis 1962 jusqu’à la parution de ce décret il n’y avait pratiquement pas une réglementation propre aux agences immobilières. On était dans la nature, on n’avait rien qui permet à ces agents de défendre leurs acquis, ni de délimiter les responsabilités de tout un chacun en l’occurrence le client, l’agent immobilier et les pouvoirs publics. Grâce à ce texte, les choses sont désormais claires : « les responsabilités sont définies. Les droits des uns et les devoirs des autres sont aussi définis », a souligné le même interlocuteur. Et ce n’est pas tout : l’agence immobilière, à la faveur de cette loi, aura un cadre réglementaire pour exercer sa profession, le client pour sa part aura affaire à des agences agréées et honnêtes. Enfin le trésor public va bénéficier de la transparence des transactions pour recouvrer ses droits. Et ce n’est pas tout : L’ère des fausses déclarations, qui a fait aujourd’hui les beaux jours de certains agents immobiliers et autres promoteurs, ne sera qu’un mauvais souvenir. Or, avec ce nouveau texte la donne va changer. Comment ? « Le décret mettra, à coup sûr, le holà à ce genre de pratiques. On sera amené à prendre à témoin l’opinion quant à telle ou telle transaction », a-t-il dit. Et d’avertir : « Dans le cas où l’agent refuse de déclarer le montant réel de la transaction, nous aurons la possibilité et l’opportunité de saisir les pouvoirs publics. Pas de droit donc, à l’erreur. Les sanctions sont là. La loi peut frapper à tout moment. Il faut savoir où mettre les pieds ». De tels propos, notre interlocuteur sait, pertinemment de quoi il s’agit : « des fausses déclarations existent bel et bien. Ce n’est plus un secret. Pour preuve, un produit qui coûte dix millions de dinars, les « gens » le déclarent généralement pour 5 millions de dinars. La différence est de taille ». Le mal est plus profond. Le milieu immobilier en Algérie est pourri. Ces pratiques en sont les preuves palpitantes. La question est de savoir comment y remédier ? « Ce n’est pas évident pour le moment, d’éradiquer totalement ces pratiques frauduleuses. Cela demande encore du temps. L’assainissement total de la profession n’est pas pour demain. Mais c’est sûr que le nouveau texte va atténuer un tant soi peut ce genre de pratiques,non sans causer certains préjudices et pour le client et pour notre profession qui perd ainsi de sa crédibilité. DIPLÔME, L’ATOUT QUI FAIT PEUR… L’application de ce décret, notamment son volet portant expérience et compétence, n’est pas sans susciter inquiétude parmi certains agents immobiliers. C’est le cas à Constantine où « 95% des agences immobilières sont contraintes de fermer leurs portes une fois l’application sur le terrain dudit texte », nous a fait savoir Karfassi Ayachi, chef du bureau régional de la FNAI. C’est ainsi qu’il réclame rien moins que sa révision pour éviter, pour reprendre ses propos, une véritable saignée dans le secteur. A quelques différences près un autre agent, qui veut garder l’anonymat, n’a pas mâché ses mots en déclarant : « le décret est porteur d’un risque certain. Il contient des articles (ceux relatifs aux diplômes) qui sont sévères à mon sens d’où l’impérieuse nécessité de revoir la copie ». Et de poursuivre : « On peut dire qu’il est conçu pour servir uniquement l’intérêt des clients. Loin de moi l’idée de rancoeur envers nos clients, au contraire je suis ravi pour nos concitoyens, mais les choses ne doivent pas se faire sur notre dos ». Ces déclarations ne sont pas tombées dans l’oreille d’un sourd : « Nous croyons que notre profession était vouée à une anarchie totale. Pis encore n’importe quelle personne pouvait s’octroyer le titre d’agent immobilier. Aujourd’hui, grâce aux pouvoirs publics, je crois que le texte est un acquis pour les agents immobiliers qui vont réellement travailler dans un cadre transparent et réglementaire », a estimé Abdelkader Bentchakal. Et de renchérir : « dire que 95% des agences vont disparaître avec la rentrée en vigueur de ce texte est inconcevable. Il est utile de savoir que celui-ci (décret) n’est pas conçu pour faire disparaître les agences ». A en croire notre interlocuteur, l’inquiétude des agents immobiliers n’a pas sa raison d’être. Et ce pour cette bonne raison : « le texte prévoit un délai de transition de 6 mois, ce qui est à mon avis, suffisant pour les agences qui ne remplissent pas les conditions requises aussi bien sur le plan infrastructurel que sur le plan des compétences intellectuelles et techniques pour se mettre au diapason des nouvelles normes immobilières comme cela se fait dans les autres pays du monde » a-t-il précisé. Pour toutes ces raisons et bien d’autres, ajoute encore le vice-président de la FNAI, ce texte est clair : « il ne dit pas aux agents vous n’avez pas le niveau requis pour travailler, mais il dit tout bonnement aux agents immobiliers qui n’ont pas un niveau intellectuel suffisant et les moyens techniques adéquats pour gérer une agence immobilière de recruter quelqu’un d’un niveau supérieur». Pour lui, la compétence est une condition de base pour assurer une gestion meilleure et une maîtrise majeure de l’agence. « Il va de soi qu’aujourd’hui la donne a changé et gérer une agence immobilière suppose un minimum de connaissances. Sur le plan juridique, pour ne citer que ce volet, l’agent immobilier, afin de mener à bien les transactions notamment celles relatives au foncier, doit impérativement avoir une formation juridique. C’est indispensable », soutient- il. L’orateur se veut enfin rassuré et rassurant : « il ne faut pas trop s’alarmer. Les gens qui critiquent ce texte sont les gens qui font dans l’informel. Parce qu’ils ne veulent pas travailler dans la transparence et dans un cadre réglementaire et réglementé. Cela dit, tout nouveau texte de loi, de par le monde et tous secteurs confondus, peut ne pas être entièrement parfait. Des lacunes pourraient y émerger une fois son application sur le terrain mise en oeuvre, c’est une évidence. Que nos agences soient rassurées, si on s’aperçoit qu’il y a des carences, on va aviser la tutelle qui prendra les mesures nécessaires pour y remédier. C’est le terrain qui nous déterminera les lacunes, si lacunes il y a bien sûr ». Même son de cloche chez la présidente de la FNAI, Zehoua Mammeri. Celle-ci s’est montrée, également confiante: « Rassurez-vous, ce n’est pas la FNAI qui dictera la mort ou la survie des agences immobilières, loin de là, ce décret va nous protéger. Il concernera toutes les agences y compris celles non affiliées à notre structure ». PRIX DU LOGEMENT, LE DIKTAT DES PROPRIÉTAIRES… Le marché immobilier en Algérie connaît un déficit. Pourquoi ? La réponse ne s’est pas fait attendre : «Par ce que la demande en logements est constante. De par la création chaque année de nouveaux ménages le fossé s’élargit entre l’offre et la demande et c’est souvent la demande qui dépasse l’offre ». Conséquence : les prix flambent. Plus explicite, Bentchakal dira que cet état de fait a permis aux propriétaires mais aussi aux promoteurs de mettre leur diktat en application. C’est-à-dire ils fixent comme bon leur semble les prix des leurs biens. Et le rôle de l’État ? « L’État ne peut pas intervenir. Nous sommes dans une économie de marché. De ce fait il ne peut pas s’ingérer dans une transaction entre particuliers. C’est la loi du commerce qui détermine les prix. L’État ne peut délimiter que le prix des logements où il a mis son argent. S’agissant, par ailleurs de la problématique des logements inoccupés et son impact éventuel sur la baisse des prix, la FNAI a estimé qu’il est temps d’instaurer une taxe pour les propriétaires de ces logements afin de les inciter à mettre leurs biens inutilisés au service des clients. C’est ainsi que la présidente de la Fédération en l’occurrence Zehoua Mammeri a suggéré l’exonération pur et simple des impôts pour les propriétaires qui louent leurs logements. Pour elle, c’est là une façon parmi d’autres qui pourrait faire baisser les prix de location, et par ricochet, permettre d’atténuer un tant soit peu l’intensité de la crise de logements en Algérie. Il convient de souligner dans cette optique que les logements qui sont inoccupés actuellement sont en nombre d’un million. Pour tout dire, une question lancinante s’impose : Le nouveau décret mettra- t-il fin à l’arnaque qui gangrène l’activité immobilière en Algérie ? Oui pour les uns, non pour les autres. Une chose est sûre: ces derniers, pour justifier leur pessimisme quant à l’assainissement entier de cette activité des plus névralgiques ne sont pas allés par quatre chemins pour avancer l’argument suivant : en Algérie ce n’est pas les textes de loi qui manquent, mais leur application sur le terrain qui fait toujours et pour l’éternité défaut. Qui dit vrai, qui dit faux, l’avenir nous le dira… RÉMUNÉRATION L’agent immobilier a droit, dans le cadre de l’exercice de sa profession à une rémunération. Pour ce qui concerne l’agence et le courtier immobilier, lorsque la valeur du bien à vendre équivaut à 1.000.000 de DA, le taux de bénéfice en est de l’ordre de 3%, et de 2% si la valeur est inférieur ou égal à 5.000.000 de DA et si le bien est supérieur à 5.000.000 de DA le taux est de 1%. Lorsqu’il s’agit d’un bien à louer, sa rémunération équivaut à un (1) mois de location/ année de location. Pour ce qui concerne l’administrateur des biens, sa rémunération est fixée par la convention dans laquelle seront détaillées les prestations correspondantes à toutes les opérations engagées dans le cadre de l’exercice des ses activités. L’AGREMENT L’agrément d’agent immobilier est accordé pour une durée de 10 ans renouvelable. Le titulaire de l’agrément est tenu d’entrer en activité dans le delai maximal de six mois à compter de la date de sa délivrance. COMPÉTENCE Que ce soit l’agent immobilier, l’administrateur des biens ou le courtier immobilier, la possession d’un diplôme de technicien supérieur dans le domaine ainsi que le cumul d’une expérience professionnelle d’au moins 3 années consécutives dans un poste ayant un rapport avec le domaine de l’immobilier est l’une des conditions de base pour l’exercice de l’activité. VERS LA CRÉATION D’UNE BANQUE DE DONNÉE S La Fédération nationale des Agences immobilières veut mettre de l’ordre dans la gestion du parc immobilier national, autrement dit dans sa maison. Pour ce faire, une banque de données sera créée incessamment et sa mise en vigueur sera effective au plus tard le mois de juillet prochain. L’annonce a été faite, dernièrement par le chargé de communication de la fédération. « L’opération va bon train. Nous voulons être au diapason de ce qui se fait de par le monde. Il sera pris en considération dans cette opération et les biens et autres produits des agences et les prix appliqués. Cette base de données sera accessible sur Internet », a-t-il dit. La fédération mise également, aux dires de l’orateur, sur la formation et la mise à niveau des agents immobiliers. «L’expérience est une bonne chose, mais au jour d’aujourd’hui elle reste de loin insuffisante. Il est important voire même vital que nos agents aient le niveau adéquat pour gérer leurs agences » CONFLIT: LA NOUVELLE ÉQUIPE ACCUSE Rien ne va plus au sein de la Fédération nationale des Agences immobilière. Et pour cause, deux clans se dispute la légitimité. Les luttes intestines n’en finissent pas. Pour la nouvelle équipe, les choses sont claires : l’ancien bureau présidé par Hacène Djebbar est dissout. « Nous à la FNAI représentée par Zehoua Mammeri, présidente, nous régissons en toute transparence en toute honnêteté. Si les pouvoirs publics nous demandent de justifier ce que nous annonçons, nous sommes à même de fournir toutes les preuves nécessaires et utiles », a soutenu Abdelkader Bentchakal. Et d’ajouter : « de 1998 à la fin 2005, le siège de le fédération était à Oran, ce qui fait que les autres membres des bureaux nationaux n’étaient pas au courant de ce qui se passe au siège.Il ne nous informe, le président d’alors, que verbalement. Depuis 2006 avec le transfert du siège à Alger, on s’est posé la question sur la gestion antécédente de Djebbar : on lui a demandé des omptes. Malheureusement il a toujours refusé de nous rendre compte de la gestion antérieure », a-t-il indiqué. Place aux doutes : « en 2006, dans un rapport, nous avons remarqué que le compte bancaire n’y figure pas. Nous avons considéré cela comme une dissimulation des preuves. Pis encore, dans la reprise d’écriture, on a remarqué également que ce monsieur n’avait pas porté à l’intention du commissaire aux comptes le compte bancaire ». «Ce monsieur n’avait d’yeux que pour les euros et refusait de rendre des comptes sur ses dix années de gestion passées à la tête de l’organisation, il s’est même octroyé un salaire de 50 000 DA le mois», vait déclaré dernièrement Bentchekal.